1.如何判定日本房子真实价值

众所周知日本房产的投资回报率很高，投资一栋房产的重中之重是控制成本，控制成本的关键是了解一栋房子的真实价值。本文用原价法求得一栋房子的实际估价——

具体这样解释：不动产价格=建筑价格+土地价格，由此可以计算出房产的价格。

2.上述解释有点难理解？

那我们举个例子，以东京千束2丁目30番号的物件为例，点开国税厅的网站可以查询到这一代土地路线价为50w/平米。（注：路线价是日本国税厅用来作为遗产税征税标准来评定的土地价格），路线价一般为公示地价的80%左右公示地价又等于市场价格的90%所以，路线价/0.7是大概的市场价格。

我们一起来计算一下这栋房子的价格：土地路线价为50w/0.7x138.8=9860万日元

接下来我们求这栋楼的实际价值，建筑的概算价格可以用下面这个公式来表示：我们结合例子来具体解释一下公式。

这栋楼的构造为SRC构造，相对于RC造它保值性更好。我们以目前SRC造的造价45w/平米的造价+这栋楼的折旧来计算实际价值。注：SRC造（steel reinforced concrete，铁骨钢筋混凝土），RC造（reinforced concrete，钢筋混凝土）。

如果是一栋新楼的话，SRC造税法规定耐用年数为47年。那么用47年减去31年等于16年，也就是说从固定资产折旧的角度来说，这栋楼从新楼开始使用了31年，折旧损耗了66%，以剩下34%的价值来估算，2.624亿日元乘以34%／0.7=1.27亿日元。（但其实RC造的房子哪怕6、70年还在用的也不在少数，并不是说47年之后这栋房子完全没有使用价值了。）因此建议大家对建筑年龄超过20年的房子，都进行/0.7的折算。

3.日本的房子一入手就贬值？日本社会过去十年一直在通货膨胀，整体房价在涨。

比如你买的时候建筑物价格是1亿日元，土地价值是1亿日元，10年后建筑物的价格折旧为实际原来内在价值的2/3，但是周边类似二手建筑都卖到了1.1亿日元，所以这个建筑物依然有以1.1亿日元出售的可能。通货膨胀还会反映到土地价格上去，会使资产进一步保值。

4.理论结合实践

那我们来按照上述理论，判断这栋建筑出售价格是否合理：土地价值9860万日元建筑价值12700万日元相加之后可以估算出价值为22560万日元来检验一下实际售价：22500万日元，和计算结果很接近。我们可以用这个方法来计算其他物件，如果发现实际售价低于我们的估算，那恭喜您，您挖到宝了！赶快下手！