数月来，关注土耳其购房投资入籍的朋友都在担心土耳其里拉的贬值。美元兑里拉最高的时候达到8.5827，贬值幅度不小。不过近日来，在土耳其政府多管齐下的政策刺激和作用下，土耳其里拉企稳回升。这次土耳其里拉和美元汇率之间的一波过山车，让很多人特别纠结。那么土耳其房价到底如何走势？房价和美元里拉之间的汇率关系又如何呢？汇率对于房价之间真的影响很大吗？跟随慧侨一起来剖析吧。

1、土耳其房价的内在驱动力

在说这个话题之前，我想简单的说下房价变化的逻辑。一个自由的房产交易市场，房价受到经济形势，房产政策，人口导入方面的影响应该说是最大。接下来我就简单的从这三个方面进行一些分析。

【一】房产政策

这个方面其实土耳其是开放的，没有任何的限购政策，限贷政策（针对土耳其公民），所以政策方面的应该说是非常利好的。

【二】人口导入

就拿伊斯坦布尔来说吧，伊斯坦布尔拥有1600万人口，是一个真正的巨型国际大都市，而且人口普遍非常年轻。根据统计，土耳其的人口平均年龄是30岁，是欧洲年轻人最多的国家。所以这样的年轻人口的巨量存在，是房产持续繁荣的必要保障。毕竟安家立业都需要购买房产。

【三】经济形势

我们先来看看土耳其近期的房产市场的一组数据吧。近日发布了2020年第二季度全球房屋价格指数。在该指数追踪和比较的所有56个国家中，土耳其以25.7%的年度涨幅位居榜单第一。

而且土耳其6个月的涨幅达到了17.4%，3个月的涨幅达到了11.2%。三项数据均独占鳌头。

我们再来看看另一组数据。根据土耳其房地产开发商和投资者协会公布的向外国人出售住房公布说：2019年外国买房总数接近4万个。2018年，外国住宅销售在总住房销售中所占的比例为3%，2019年前9个月，这一比例上升到3.8%。

从这个可以看到，外国买家并不是土耳其房产市场的中间，内部强大的购买力才是关键。外国买家都还没有4%，外国资金的进驻对于土耳其房地产的体量并没有起到多大的影响。

从这个层面看，土耳其房价是总体是稳步升值的，土耳其的房产市场是一个内在消化力极强的市场。

2、汇率和土耳其房价的关系

先来看看美元里拉汇率的情况，前面有说过美元兑里拉最高时是8.5827，那么最新的里拉和美元汇率又落在什么点呢？

这个2020年11月23日的美元对里拉的汇率。那么用8.5827和7.6428两个数字，我们可以看看里拉对美元的贬值幅度是多少呢？约在12%左右。土耳其政府不会任由里拉持续垮塌式的贬值，埃尔多安政府近期政策频频，颇有成效，汇率开始企稳回升。美元和里拉之间总体上会有一个动态平衡，趋势未来是走向平衡回归的。

另外，前面我们还看了一组数字，这里再次引用一下。土耳其的房价在过去12个月内大涨了25.7%。你会发现，土耳其房价是持续上涨，而土耳其美元兑里拉的汇率则是不断的向着中轴线进行平衡回归企稳走势的。另外再加上每年4-6%，甚至更高的租金收益，房产每年回报率则会更高。

所以总体上来看，房价的大幅升值+租金汇率+汇率平衡回归，三者同时作用会让土耳其购房投资入籍的投资者仍然能够从中获得房产的保值。

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