【解密】猛砸8000亿入市日本房产的“亚洲小黑石”—

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【解密】猛砸8000亿入市日本房产的“亚洲小黑石”——香港PAG基金有来头！

时间：2021/6/1 14:53:383864 作者：慧侨移民

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今天给大家介绍一下关于号称“亚洲小黑石的”PAG及其掌门人单伟建！

日本投资的重要力量

许多投资者听到「黑石（Blackstone Group）」时会两眼放光，因为它作为一个殿堂级的投资公司，从它的投资动向中，我们可以窥得一丝市场未来的动态。

同样，作为「PEI TOP50」的PAG太盟资本，我们也可以从它的布局来看未来的投资发展，毕竟它在投资界有一个称号——「亚洲小黑石」。

2020年初，黑石集团（Blackstone Group）、安联保险公司（Allianz SE）和安盛投资管理公司（AXA）在日本总计投入超49亿美元用于日本租赁公寓市场。

之后巴菲特进军日本市场，PAG也紧随其后一掷千金力捧日本不动产，种种迹象都在表明，日本不动产非但没有因为新冠肺炎的蔓延而遭受重创。甚至因为其对日本不动产市场的冲击有限，相较于欧美房地产，投资者更加愿意在日本取得更高的投资回报。

2020年9月18日，香港大型投资基金PAG集团将在今后4年内对日本不动产市场投资约8,400亿日圆。如果以历年投资日本不动产资金来看，此规模为史上最大一次投资案。

PAG又名太盟投资集团，是亚洲最大的独立另类投资管理集团之一。主要业务内容为私募股权投资、房地产投资。单伟建是亚洲著名的私人股权投资者，现为太盟投资集团主席兼首席执行官。

太盟掌门人单伟建其人

单建伟简介

单伟建生长在北京，父母的职业也很体面，一个是海关官员，另一个是文秘，也算是半个书香门第。

1966年，文化大革命的开始中断了教育，12岁的他无学可上。

1969年的单伟建正好遇上上山下乡，他前往内蒙古戈壁沙漠，主要负责种植小麦和玉米。在此期间，单伟建没有放弃学习，曾经当过“赤脚医生”，更凭着自己的坚持和努力在1975年被挑选到北京对外贸易学院 (现称对外经济贸易大学) 攻读英语，走出了戈壁。

随后，他更成为首批在文革结束后赴美留学的中国学生，取得旧金山大学的MBA学位、加州大学伯克利经济学的硕士与博士学位。

毕业后，他在宾夕法尼亚大学的沃顿商学院当了六年的大学教授，在1993年回国投身金融行业当投资银行家，后转至私人股权的投资业务。

凭着自己的努力从走出戈壁到今天取得了巨大的成功，单伟建从来没有停止学习和奋斗。他分享了他永不放弃的人生哲理：

我在任何时候都做好准备。如果命运不舛，不给我机会，那无怨无悔。但如果机会来了，可我没有准备好，那就是我的过错。所以我永不言弃。这就是我在遇到挫折的时候对自己的坚持。

太盟的投资版图

9年前，太盟投资完成了与日本Secured Capital Japan（SCJ）的合并计划。SCJ从东京证券交易所退市，并改名为Secured Capital。Secured Capital一直是日本房地产投资和资产管理业务的领军企业，是日本领先的房地产投资管理公司。

也正是由于Secured Capital是一家老牌日本房地产投资管理公司，因此日本一定是太盟旗下地产业务的重点。

PAG投资日本不动产早就已经「熟门熟路」了。在PAG的成功投资案例中，大阪环球影城（USJ）可能是知名度最大的一个项目了。

2011年之后，日本旅游业陷入短暂萧条，同样作为吸引游客利器之一的大阪环球影城也因此陷入危机。

2013年底，PAG宣布将入股环球影城，以2.5亿美金支持影城的正常运营，使得大阪环球影城安然度过经济危机。

投资大阪环球影城在现在来看是极其成功的，除了日本固有的「观光立国」政策加持以外，大阪环球影城自身日益增长的名气也使得它成为世界前十的主题公园中客流量增长速度最快的公园。

经历一年半的支持运营之后，2015年的大阪环球影城客流量涨幅高达18%，无人能出其右。

PAG对于亚洲市场而言，除了看中日本以外，中国也是他们长期关注的市场之一。

2013年，PAG收购上海悦达889广场项目65%股权，两年后又联手万科、铁狮门收购了瑞安房地产旗下的上海企业天地三期……

纵观PAG的地产业务，横跨亚洲7个主要城市，完成了6500个项目投资，实现了19%的净回报。在单伟建的信念里，投资「既要赚钱，也要安全」，就目前看来，日本不动产市场的「安全」是成为此次PAG豪掷8000亿的主要原因。

黑石集团的投资眼光一直是在世界前沿，根据黑石2017年财报，房地产基金业务资产管理规模已达到了1153亿美元，可见当前房地产投资带来的利润是多么丰厚。黑石集团选择日本，除了看准当前的投资时机，更看重未来的发展前景。

日本备受投资青睐的秘密

1.稳定而强劲的经济

日本的GDP排名世界第三，去年连续71个月增长。投资日本，代表着踏足强大而稳定的经济体。另外，日本的房地产市场也很稳定和成熟。在过去的6年里，全国各地的住宅物业价格都在上涨。

2. 日本低利率政策

日本为了重振经济、刺激通胀回升，一直实行负利率政策，使得日元缺乏利率下调的空间，而让资产更保险。此外，日本的低利率也让融资成本极低，并且很容易获得“收益率差”，贷款借入低息的日元购买高收益的资产。

3. 高租金回报

日本租房需求大，其住房自有率低于中国，美国。

据统计，东京都内有60%的人口租房居住，房地产租赁市场很大，租金回报率平均可达4-5%。远远高于价位差不多的北上广深住房。而且根据全球房地产指南数据，小户型的公寓回报率更高。

4.日元结算，避险资产

日元的避险属性非常强。日本拥有大规模的外汇储备，已连续超过20年坐稳全球最大净债权国的位置，对外净资产余额远超大部分发达国家。加上日本国内的低通胀、低利率环境，促使投资者前往海外寻求高息资产，而在风险爆发时，投资大量回撤又会推升日元的汇率。

例如此次疫情，日本投资者选择减持高风险投资，增加以日元结算的低风险资产的持有，使得日元获得了稳定。

5. 世界盛事加持

日本近几年还将迎来东京奥运会、大阪梦洲赌城、世博会等国际性盛会，除了可预见访日外国游客会有突破性的增长外，这些盛事还拉动了政府对重点城市的整体建设和社区配套服务，从而推动城市的房价稳定上涨。

特别是大阪赌城，它不像东京奥运会这样带来的热度那么短暂，可以预测其利好是稳定和持续的。参考澳门和拉斯维加斯受赌场影响的实例，澳门酒店和公寓平均入住率在90%以上；拉斯维加斯直到2017年房价涨幅仍超过10%，涨幅位列全美第二。

赌场给大阪不仅会带来每年上百亿美元创收、上千万游客，还有对房产市场的拉动。所以，越早下手越有利。

此外日本作为世界第三大经济体，在军事、教育、医学、工业等方面均位于世界前列，这也在很大程度上为房地产投资提供了稳定的市场环境。

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项目概况和卖点

项目概况：

交房时间：预计2021年9月交房！

建筑层数：4层

项目套数：12套

房屋面积：21.03-21.2平米

建筑材料：RC钢筋混凝土

单套价格：3730万日元-3910万日币（约223.8万人民币-234.6万人民币）

项目卖点：

丰岛区是东京23区人口密度最高的区域。
池袋是东京第二繁忙的地铁站
周边有市区重点重建项目，未来房价上涨很快
600米-1公里内可达男子私立学校-巢鸭中学校、高等学校和女子私立学校-豐島岡女子學園中學校、高等學校
周边动漫产业比较发达

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