仿佛是突然之间，我身边的很多人都去日本买房、开民宿和定居了。 

以前说到出国定居，人们会选择去美国，去加拿大，或是是澳大利亚，英国……不知从什么时候开始，日本成为大家青睐的目的地。

同属东亚文化，日本与中国，有着一脉相承的文化连接；但语言的障碍，日本人微妙的相处方式，又为外来者融入日本社会竖立了重重阻碍。 

如何去日本买房？买房是投资还是自住？定居日本后，是岁月静好还是闷得发慌？ 

且看长文。

我在大理认识的朋友麦斯威尔和菲夫妻两去日本旅居了。

六年前，他们从香港移居大理，从都市白领变身民宿主、咖啡馆店主。自己改造房子、装修，把两栋破旧的白族老房子改成了明亮优美的小店。那时虚度还报道过他们，题目是《有一天你会离开大城市吗？》 

六年后，他们再次启程，去了日本京都。和朋友一起，买了一栋小楼，请了日本中生代设计师做设计，准备开成民宿。

这个秋天，在他们回国的日子里，我们交流了很多关于日本生活、工作、置业的事情。

相比于在国内租房做民宿的变数和不安，麦斯威尔对于在京都开民宿淡定了许多，也不过分在意多少年能收回成本。他说：

“我是自有产权，不像在国内是租房改造，不会过了多少年房子就没有了，从而不得不强调高回报率，比如必须要五年回本，否则第七年房子就没有了。自有产权就会淡定一些，房子一直在的嘛，不会那么焦虑。”

因此，日本有很多百年老店，还有像各种社区店、小餐厅都过得很好，

“因为他们已经过了要快速挣钱的阶段。

日本社会本身贫富差距也不是很大，整个社会不强调唯成功论，不以金钱多少和社会阶层高低作为主流价值观，来衡量人生的意义。

很多人做一件事情，更多是因为我喜欢 ，或我擅长，目标也不是靠这个东西挣快钱，而是把它做到最好，慢慢精进，达到社会认可。

比起中国来，日本社会不会有太大的变化，不会突然有个企业出来说我巅覆了什么。日本会肯定你去打磨产品、你对某种道和术的追求。”

我认识的另一位大理朋友陈阵，也在前几年移居去了日本。

生于70后的他，最初选择在京都岚山买房，后来又去了京都附近的乡村、琵琶湖附近买了房子，过起了悠闲的乡村生活。

日本吸引了很多中国人移居，但真正生活在那里，也会发现两国人民在心理、人际等方面的种种差异。

就像那难以把握的微妙距离感，比如玩得再好、一起在家喝酒聊天再开心也不会在别人家留宿，轻易不会互相打扰，偶尔见面都会提前约好，不会临时说见就见。不麻烦别人，是深深刻进日本人骨子里的性格。

还有像网络上流传甚广的关于京都人的段子。京都人如果说你的手表很好看，其实是说你的话说得太长了；京都人如果问你要不要吃一碗茶泡饭，其实是说你差不多该走了，如果你不明就里地说声好，他却会说你太没礼貌……

Anyway，要融入日本社会是艰难的，但如果你只是去旅游，或者去投资、旅居，或许是不错的体验。

以下是我和麦斯威尔、陈阵关于在日本买房和生活的交流。

麦斯威尔

Q1：谁可以买日本的房子，有哪些房子可买？

日本买房子没有什么限制，外国人都可以买。房子也好，土地也好，都是永久产权，可以一直传下去。

买卖分三种，现成的公寓、现成的一户建，或者空的土地。

公寓有点像国内的住宅，开发商把一大块土地盖成楼房，分成不同的小房间卖。还有就是一户建，有点像别墅，但没有别墅那么大，土地也是你的。还有就是买空的土地，你再去盖新的房子。

也有那种，你连着土地和未来开发商帮你盖的房子一起买，这种在日本叫注文住宅，有点像定制的新房子。买一块空地，包含了未来帮你盖房子的价钱。但如果足够大，也没有高度、容积率等方面的限制，你也可以盖成小型的公寓，再分出来卖或分出来租。

所以在日本会有非常多小的开发商，一块不大的地，可以盖5层楼，这样就有500平米的房子，拆成15个公寓卖给别人。在日本，哪怕一个个体，也可以做小型开发商。

Q2：日本房价多少？

东京：港区、中央区，贵的5-7万，视乎小区环境、交通便利、周边配套、公寓软硬装等；偏远区域较便宜的2-3万

大阪中心区3-5万，便宜的1-2万。京都的中心区房价比大阪更贵，但整体会比大阪便宜些。

两年前我们在大阪买了个小公寓，面积是20平米，总价二十六七万。位置在大阪不算市中心，离最近的电车站走4分钟，乘电车到比较中心的难波大概20分钟，交通还挺方便的。买的时候已经带租约，我们到现在都没进去看过，不知道长什么样，只看过外观。

不过中介会给你看平面图，日本房子内部都差不多。我们最后买的也不是当初看的房子，是后期回国后，在中介发来的房产信息中选的。

反正根据我们和朋友的经验，日本的公寓房你看过一两次后，后面不看也没影响。他们有标准的房子信息范本，它的地图、位置、面积、容积率、建筑时间、租金、地域属性、照片、地形图，非常标准化，不需要现场去看。

Q3：房产出租的回报率是多少？

租的话，首先要扣掉物业的修缮费和管理费。日本的房子为什么建了30年都很新，不破，因为你交了这两笔费，开发商的物业公司会拿去做维护，包括电梯的定期维修、外墙的补漆等。这个费用约占到租金的15%到30%，跟房子的楼龄有关。

还有中介帮忙管理的费用。一般买卖和租赁找的都是同一家公司，买了后就交给中介管，他去收租、交水电费，租客有什么问题他也帮忙解决，会收取5%的管理费，这是行业通则。租客有问题也是找中介，不会找你。

算下来，租金净回报在1500元到1600元的样子，投资回报率接近7%。不过这两年大阪的房价也有涨，导致投资回报率下降，那时候还容易找到7%的，现在能找到6%的就比较少。

收租金的话，你可以跟中介约定方式。我们每年都会去日本旅行，每次飞大阪前，跟中介约好去他办公室拿现金，拿到后在日本玩就花掉。你也可以给他一个中国账号，让他按时打给你就行，但涉及到境外转账，手续费会高一点。

如果你买了有租约的房子想自己住，或者以后去住，是比较困难的。因为日本大部分房子以长租为主，如果你要提前解约，哪怕说赔钱，也是不太行的， 会打官司，你会损失非常惨重。你也可以私了，租客愿意当然没关系，但如果他就要住在这儿，说住了几年很方便，你就不能随便赶人走。

Q4：买东京、大阪、京都哪里划算，投资回报率如何？

买哪里划算，要看你的需求是什么。

如果是投资，买来后长租，挣固定租金收益，那这在东京能做到4%的回报率，不会很高。前两年房价有一定程度上涨，但由于日本政府保护租客的政策，房租不会上涨。所以在日本你要面临一个问题，就是很多年都不会加租的。

如果租金多年不变，但房价涨了，你的收益率实际上是降了。所以前两年东京可以有6%、7%的回报率，随着东京奥运会到来，房价上涨，租金不变，收益率就降到了4%。

大阪和京都会好一些，基本上还能找到5%到6%的，甚至一些小地方能找到7%到8%的，因为房价的整体水平比东京低。所以纯从收益的角度来说，大阪地区比东京是一个更好的选择。但整体收益率不能期待高到8%以上。

另外还要考虑房产的流动性。日本经过了房地产泡沫后不会炒房，房价变化是不大的。这些年房价上升，主要还是开放了外国人进来。但日本政府对房产的调控比较厉害，所以你必须要有合理的预期回报，不会像国内一年翻几倍。

此外日本的房子和地是分开的，比如一户建，房子一直在贬值，因为会折旧，但地是会升值的，因为它是核心资源。如果这里经济发展越来越好，地就会越来越值钱。

这些年日本公布的地价升幅，比较好的区域大概每年15%左右。比如东京、大阪、京都、名古屋、北海道的中心区域，基本上能保持每年15%的地价增幅。

另外日本政府不鼓励短炒短卖，所以在卖房时会有一个增值税。假设你买进100万，卖掉时是200万，它会收增值税。如果你在五年内卖掉，它会收你挣的部分的35%，相当于100万要抽你35万。如果5年后卖掉，就会抽你15%。如果亏了或者卖平，就不会有这个税。日本会抑制投机。

所以从投资来说，收租是比较稳妥的，日本现在大部分也都是租房，尤其是年轻人，租客是很好找的，不太断档。回报率也很稳健，大部分日本人也都会提前交租。此外就是日元相对保值，它是避险货币。

还有一种情况是买来做民宿，这个就比较复杂，我们在京都有这样做，后面会详细讲到。

此外就是你喜欢日本，希望有个自己的地儿，时不时来住，那就按照自己的实际购买能力去选就行。可以买一个小小的单元房，门槛相对是比较低的，比如东京和大阪那种15平米的房子。

日本的房子都设计得特别小型，卫生间是集成的，有点像模组的套装，在小空间里很好地利用效率。厨房在过道，日本人做饭少油烟，不需要隔离。然后是榻榻米空间，就不需要专门隔一个卧室，厅、卧室、工作区都放在一起的。

交易成本的话，我们估算后大概在6%到10%，比如你买100万的房子，实际付出可能在105万多到110万，包括了各种中介费、税。

Q5：可以贷款吗？

外国人贷款会比较困难。要有在留日本的资格（工作签证，永居，或入籍），会审核你的财务状况，很麻烦。而且中国和日本的信用体系也不太一样，总的来说对外国人不太现实，所以大部分情况是你随便买，但要全款买。

经济泡沫爆了以后，日本房地产市场萎靡，日本人不愿意买房。银行倒很希望放贷出来，利率1%到2%，特别低，但依然没有人借。对外国人来说，要能贷款买到房是很划算的。

我跟中介咨询，他说大部分外国人贷款是比较困难的，有全款尽量全款。

而且对于日本卖家来说，他对按揭也不是太欢迎，毕竟有买家卖家和银行三方，有一个长期的按揭过程，所以通常一次性付清卖家也会爽快一些，少了担忧。按揭的话，他可能就不卖了，或者去找第二个买家。

Q6：日本买房一定要通过中介吗，什么样的中介靠谱？

基本上，在日本买房是要通过中介的。

至少我们接触到的中介是非常负责的，很典型的日本人做事方法，会把所有东西跟你讲得非常清楚。

通常他会提前做好调查，比如房子是否发生过凶杀案，或者有没有人在里面过世。如果他没有跟你说，而你事后发现了，是可以把中介公司告到破产的。他们有一整套法规，非常完善。

在日本，不诚信、犯错成本是很高的，所以每一家有正式牌照的地产中介都会符合法规，给你的所有信息非常清晰。这一点我还是很佩服日本人。

现在华人中介还蛮多的，只要合法，都没有太大问题，毕竟法规很严厉。中介公司有一个职位叫宅建士，相当于有中介牌，在日本不是那么容易考到，中介公司必须要有这样一个人在。只要有这个牌照，那中国人还是日本人区别不是很大，都受法律限制。

也不排除有些华人业务员为了多卖点房子，比较激进，但总体来说违法成本很高。而且你如果完全找日本公司，沟通成本也会高一些，所以这个要自己来判断吧。

我们运气比较好，找了日本公司，对接的业务员是中日混血，日本出生长大接受教育，是日本人，会说中文。很负责任，我们买来做民宿，手续很复杂，他一直在帮我们处理，不是说你房子买好后跟我就没关系了，有问题找他，他都会帮你，包括无偿地做些翻译工作。

Q7：如果用买来的房产做民宿需要怎样的手续？

今年我们和朋友一起，又在京都买了个房子，打算做民宿。

京都还是偏贵的，房产本身、改造的费用都不会低，人工、材料比国内贵很多。我们买地连改造加起来数百万。投资回报率的话，视经营能力。不过总的来说，自有产权会淡定些，不会那么焦虑。

在日本买房做民宿需要对法律了解得很清楚，最好要咨询律师。从去年开始，日本出台了民宿法，把灰色地带做规范了。以前可以做民宿的公寓房，现在基本上不太能做民宿了，会面临邻居的问题，基本上不可能申请到民宿牌照。一户建可以，但也有很多条款，需要具体去咨询了解。

此外是网上传了很多、但不完全正确的信息：就是民宿法出台之后，所有民宿只能做180天。但实际上有很多不同牌照可以去申请，最大的叫酒店牌照，还有就是简易宿所，也叫小旅馆牌照，这两种对于营业天数都没有任何限制，可以全年营业，我们申请的就是这种。

最低的就是民宿牌照，一年只有180天时间可以经营，东京、大阪、京都可能都会有不同的规定，需要很详细地去了解，在购买前可以去咨询专门的民宿运营代理公司。

Q8：在日本买房和生活需要什么样的签证？

如果只是前来买房投资，办旅游签证就行，比如三年多次往返，一次最多能呆半个月。

我们目前在通过民宿去申请经营签证。如果你购入了资产，开展民宿业务，可以通过日本的律师去申请。

前几年会一年一年发给你，第二年续不续取决于第一年的经营状况，比如发现你根本没有经营，或经营得一塌糊涂，看不到你继续经营的可能性，就不发给你了。如果你在持续踏实经营，带来客人，虽然挣钱不多，但越来越好，就会继续发给你。

申请永居的话需要呆满五年，我们目前还不想这些事情，先把事做好，到时再来决定要不要走这一步。

此外就是学生签证和工作签证。学生签证简单，报一个语言学校就可以拿学生签证。工作签证的话会难一些，当然需要你在日本有一份工作，公司能帮你办签证。

陈阵

最初是去日本旅行的时候，在岚山看到虹夕诺雅，很喜欢，想在它旁边有自己的房子。一个朋友知道我喜欢那里，发现了一个很不错的房子，拍了照片给我，我直接就找中介买了。

买了后做了一段时间民宿，新政策出来后，就没有做了，我们这个房子只能拿180天的牌照，就没有去办。而且日本请人工太贵了，在大理请个打扫卫生的大姐，一个月2000块钱就够了，京都没有1万块下不来。日本但凡有人工的地方都很贵，它是一个平等社会，只要辛勤劳动，收入都差不太多。

日本有几大贵，第一贵是交通费，日本人很多都不开车，周末才开，平时工作都是坐电车。然后蔬菜贵、水果贵。苹果一个要10块人民币，一个白菜要20块。他们是保护农民的，但凡是农民出产的东西都很贵，所以农民的收入很高，很容易达到城市的生活水准。

在京都生活了两年，冬天很冷，夏天很热，它三面环山，热气出不去。后来我在全日本到处找，想找像大理这样的地方。有一次，朋友偶然带我来了琵琶湖，一下就喜欢上这里了。琵琶湖790平方公里，面积有洱海加滇池等所有云南的湖面积之和。夏天不热，冬天不像京都那么冷，因为有湖调节气温。

那时看到湖边有一处温泉酒店，我自己一个人住了五天，把周边探寻了遍。后来就在附近买了房子搬了过来。房子前面是湖，后面是田野，路很平，没有高低起伏，可以散步。 

购买很简单，有护照就可以买，很难贷款，我买的两套房子都是全款。

湖边的房子相当于在乡下，日本乡村的房子空的很多，没人买。离京都有点远，差不多1个小时的车程，坐火车去大概半个多小时。也因为这样，价格也很便宜，还不到50万，只是岚山房子的零头。

现在我住在这里，每天早上起来，先去湖边捡一筐柴，冬天烧壁炉要用的。然后散步，回来自己做早饭，看一下国际新闻，然后学英语，工作。上午处理日本的事情，下午两点开始处理在迪拜和伊斯坦布尔的事情。

在屋前，就能看到湖的对岸，看到山。我在岚山住的时候，也觉得很美，但还是有限制，京都市区房子挨着房子，讲话不能大声。这边房子很稀，而且很多房子没人，住得比较自由，不压抑。

这一片以前是度假地产，当时买的人年纪都七八十岁，搬回养老社区了，这些房子就没人住，都是他们的二手房。周边房子很多，但都没人。全是独栋别墅，22个房子，只有5户常住的。有一个日本人周末才来，平常都不在。

另外还有几个欧洲人住在另一片，他们也是工作在网上完成，没有必要住在城市。就每天游泳、泡温泉、骑自行车、种菜、摘菜。

如果自己种菜的话花不了什么钱，生活成本比国内低。我实验过五天不花一分钱，除了出门坐车。想吃鱼就去河里钓鱼。自己种菜，买现成的苗，买回来放在土里，什么都不用做，就是浇水浇肥。

特别寂寞了就去京都站。我经常在京都站见人，吃个饭又回来。

住在这里就是要受得了寂寞，我在北上广深的朋友来了后，刚开始都觉得很美很舒服，过了几天都受不了，说这个生活根本过不了，想要回到京都、大阪去。大理来的朋友个个都喜欢，说这就是我想要的。

所以在日本的生活究竟好不好，只能说如果你是可以忍受孤独，内心世界已经很自洽的人，是会喜欢上这里的生活的。