2020年是期待已久的东京奥运年，虽然现在这个”期待“可能要打上引号了。过去几年日本的房产市场借着奥运热潮冲了一波，走势良好。涉谷、品川、日本桥等多个繁华商圈的住宅和商业地产陆续在去年年底和今年年初建成，环顾四周都是新地标。

而“新冠肺炎”这个突如其来的疫情爆发，浇了许多人一头冷水。有关奥运的讨论也不再是大兴土木、圣火传递，而直接变成了：疫情都这样了，东京奥运到底还要不要办？关于这一点，日本的态度很明确，排除万难也要举办，且并不认为会有很大影响。但网民看法不同。雅虎日本在2月21日就“是否如期举办东京奥运”发起投票，60%日本民众认同“应该取消”。

针对东京奥运可能取消的猜想持续酝酿。2月28日，奥运大臣桥本圣子在众议院预算委员会会议上称，“站在选手的立场上，奥运会不可能延期”。而3月3日，桥本圣子又在英国《每日邮报》采访中称，奥组委允许东京奥运延期到冬季举办。

虽然这位奥运大臣讲话是出了名的爱跑火车，但显而易见的是至少到5月底，奥组委最终判断疫情发展是否对奥运举办产生影响之前，这朵“奥运疑云”将一直笼罩在我们头上。

如果奥运取消，日本房价会大跌吗？

在这样胶着的状态下，不少朋友问一居君，如果奥运办不了了，对日本房产会有影响么？答案是当然会有，但影响并不会很大。

从房产本身上来说，日本资产仍处于顶峰时期的30%，且以每年5%~7%的幅度增长。除去银座商区贵到夸张的商业用地，其他地域的地价在近35年中都还处于洼地。

而近年来日本人自身的买房意愿明显提升，新房的供给量却在走缓，这就导致无论是新房还是中古房，价格持续走高，所以“奥运是否停办”在房产这种刚需上，影响并不会太大。

再从日本整体发展来看，自13年日本成功申奥以来，投入了巨大的金钱和精力筹备，总体来说花大钱的方向有三个：基础设施建设、科技和旅游。虽然短期来看，奥运如果停办，那这三项未来的映射效应会打折扣。

但长期来看，这些“重金”扶持的领域都属于国家的软硬实力中最坚实的部分，7年来方方面面的进步和突破并不是一次奥运延期就能使之归零的。

而且，奥运之后，2026名古屋亚运会、2025大阪世博会和正在准备的大阪梦洲赌场的开业，这一系列大型盛事的开展，也必定将对日本经济带来持续性的刺激。日本房产大幅贬值？不可能的。

关键词之一「灾害风险」

2020年一开年就打了全世界一个措手不及。澳大利亚的大火从去年烧到今年，非洲和亚洲部分地区遭受蝗灾，新型冠状病毒在全球范围内扩散肆虐。

日本虽是自然灾害多发的地方，但经过长年应对地震的经验，房屋的抗震工程都经过了严格要求和把关。而去年秋天的台风15号以及台风19号，给日本各地带来了尤为严重的水灾及衍生灾害。这是需要我们提高警惕的。

在选择房屋不动产时，一定要考虑风险规避问题，“地势低洼，有浸水可能的地区”房价将下行。在今年，“房产交易、买卖时有告知灾害预测地图的义务”以及“需要通过金融机构对灾害风险进行担保测评”，也将逐步列入重要事项说明中。

关键词之二「房产价格的封顶趋势？」

自从2012年自民党执政以来，以“市中心”、“近车站/车站前/连接车站”、“大规模”、“塔楼公寓”等词汇所代表的房产为中心，新房市场的价格持续上涨。然而，从发售户数的逐年减少，以及成交率勉强达到7成来看，近几年的房产市场也并不是一路畅通，高歌猛进的。

有关日本房价是不是走到顶峰的讨论已经持续了近5年，每年都有无数专家预测日本房产已经出现泡沫，又年年被打脸。不过根据不动产经济研究所的数据，就发售户数来看，2019年东京圈的新房大约在3.2万户。而今年的数量以3万封顶的可能性较大。

从买房的角度来看，价格持平或下降也许是好事，这就意味着我们入手的价格也会低。日本房产是适合长期持有的资产类型，并不适合低买高买快钱。房屋本身的价值之外，租金回报也是相当可观的一部分收益。日本健全的租房市场决定了稳定的租金收入，加上世界排名TOP级的租售比，这样稳健的投资还是十分具有吸引力的。

2020，二手公寓市场将持续过去几年的良好态势。“高岭之花”的塔楼高档公寓也突飞猛进，凭借着拎包入住、全高端级别室内配置等优势，赢得了许多日本中产及高净值人士的喜爱。2020，又有众多塔楼公寓开工，其中不乏三菱、东急等大型开发商的优秀项目。