2020年4月，日本新民法中关于债权法的部分经历了大幅度的修改，租赁契约也收到了不小的影响。此次修改，更加明确的划分了房东和租客的责任和义务，今天東寧君就带大家来看看几个最重要的点吧！

1.明文规定租赁房屋的“回复原状”的义务

此前的条文只提出了租客在租约合同结束后返还房间时，租客需要将室内恢复到入住时的状态，但并没有更加具体的规定。我们都知道，租客租房期间，对房子产生的一些瑕疵，污渍和损耗是正常情况，而在租赁合同结束后，租客需要恢复到什么原状是需要与房东协商决定的，而协商无果就容易产生纠纷。

在修改后的民法第621条当中，这一点就表示的十分清晰了：如果租客故意或过失造成了房屋损害的情况，租客必须在交房前将房屋恢复原状，但如果因为房子的正常使用导致的损耗，以及长时间发生的正常变化，房东是没有权利要求租客来恢复原状的。

2.关于修缮的责任划分

以前的民法中，修缮是需要房东独立来承担的，但在修改后的民法中，如果是租客的责任，房东无需再承担修缮的义务。另外，如果房东对待修缮态度消极，在很长时间不对房屋进行修缮，甚至是在必须进行修缮时仍然不修缮的话，那么租客也可以来行使自己的修缮权力（毕竟房子是租客在住），这其中产生的费用，范围等，需要在修缮前由双方进行商议确认。

3.担保人/担保公司的责任

我们都知道，租客在租赁合同签署之前需要找担保人或者担保公司，如果租客不能按时付房租或产生其他问题，保证人或者保证公司可以联系租客或者代替租客行使其义务，甚至包括室内的损坏等等。而在修改之后，针对保证人的情况下则需要写明责任金额上限。比如一个两年更新的租赁合同，房租一个月10万日元，那么保证人的金额上限应为240万日元。

新民法此番修改无疑对租赁市场带来了十分积极的影响。我们都知道，关于房产租赁的法律规定，从来不会偏向于任何一方，都是在保证公平的基础上，保障租客，房主，甚至是担保人担保公司的责任。租客不会因为房主的个人原因被收回房子，房主也不会因为租客不交租金而收到经济损失。租客群体庞大，让日本的租赁制度领先世界，也让房产投资者对投资长租更加放心。

很多人有意在日本投资房产，其实前期对于日本房产租赁市场不是了解，甚至会把国内的一些租房乱象生搬硬套到日本，于是得出这样的结论：我们对日本人生地不熟，如果被租客耍了，不交租金，租金收不回来岂不是白买房了；如果租客叫房租拖拖拉拉，一直承诺交房租却迟迟没有兑现，我又怎么要房租呢？其实在了解过日本租房政策之后，这些疑虑都会不攻自破。