自2013年希腊购房移民政策颁布起，近年外资投资希腊房产的总额逐步提升。2018年希腊住宅交易量呈井喷式增长，达到约11.3亿欧元，比2017年增长175%，2019年投资总额约14.5亿欧元，依旧大幅增长，可见希腊购房移民的受欢迎程度仍未减少。但是，大量客户的涌入，使得该项目暴露出了一些问题。

1.投资前期

投资希腊房产前期，大部分个人投资者会被中介推荐去看希腊老城区老旧小的公寓，此类型公寓的售价一般在十几万欧元/套，但却需要投资人花费高于市价几倍价格签约，所以不难理解中介为什么会给出购房内5年包租并承诺5%以上远超市场平均租金收益的高额回报率。在包租年限满5年后，投资者如果需要出售房产，可能未必有增值空间。不仅如此，在优质房源紧缺的情况下，部分投资者会被国内购房思维左右，而减少对房产的前期评估，闪电签约。签约后各种服务费接踵而至，投资成本陡然增高。举个例子：我在希腊看中了一个公寓，我觉得挺好的，从卧室就可以看到海景。房东要价40万欧元， 我觉得也不贵。然后我和我在希腊生活20多年的朋友说，赶紧给卖家定金吧。可是他却说：坚决不能现在给定金。我们一定要先做尽职调查，然后才能给定金。我问他：“怕什么？我们难道不是把定金给中介么？“。他说，不是的，这里不是这样操作的，中介不负责收定金和保管定金。你的想法是加拿大买房的思路，不适合希腊。希腊是把定金直接给卖家。如果现在给了定金，但是尽职调查报告的结果不理想，不想要这个房子，想要卖家退还定金就难了。果然，尽职调查报告出来后，发现我特别看重的那个卧室是违建，不是政府规定的图纸上应该有的房间，是房东自己加上去的。所以大家在投资希腊房产前，务必做好尽职调查。如果条件不允许，建议找信得过的国内机构进行房产投资，机构将为您解决投资中遇到的诸多问题。

2.投资转款

2018年下半年开始，希腊政府对购房资金审核愈发严格。除了少部分定金以外，申请人已不能在希腊当地或国内进行刷卡购房。部分订房的客户由于刷卡不合规的问题，导致半年的时间仍未完成过户。从2018年年底，希腊银行对外籍人员的开户条件也有所提高。开户前不仅要求客户准备众多双认证材料，后续还需提供一些补充文件。所以投资者在确定投资前，务必做好开户准备，以免影响过户。开立希腊账户在后续收取租金、支付房产其他开销的时候也是很有必要的。

3.房产产权

由于客户的大量涌入，希腊市场上的房源一直处于供不应求的状态。很多房产开发商的项目在刚推出即出现抢购一空现象。但是，如果选定的房产无法顺利过户，不仅会延长黄金签证的申请周期，也会影响购房者的心态。目前希腊市面上销售的项目主要以二手房为主。房产是否存在贷款、抵押、产权纠纷、或是房东的房产文件是否齐全，都是需要考虑的因素。再举一个例子。我们看中了一个写字楼。房东欠政府的税，同时欠银行贷款（不是正常还银行贷款，而是还不了贷款）。那么我们就面临一个先有鸡还是先有蛋的问题。房东要求我们先付定金，他再还税款，以及和银行交涉，还贷款。做这些事情都要花钱，所以肯定是要先有了买家他才会去做。而我们不愿意给他定金。因为如果他不还银行贷款，不还税款，他实际上无权卖这个房子。你会把定金交给一个不拥有这个房子的人吗？由于经历了经济危机，这种情况经常发生。一些全新的整楼项目也有可能存在问题，有些整楼项目的产权需要进行分割才可供客户过户。产权分割需要得到政府的许可，从申请许可获批到产权分割完毕是一个较长的过程。

以上是希腊房产投资者普遍会遇到的问题，虽然投资过程需要诸多注意，但不可否认，希腊房产投资仍然是“欧洲投资移民性价比之王”。为了避免这些现象，让自己的投资真正做到保值增值，作为个人投资者，应该如何操作呢？客户在向房东或开发商支付完定金锁定房源之后，可以要求律师对该房产去做一个背景调查。若背景调查文件上显示，该房产的产权清晰，无贷款抵押、产权纠纷等问题，即表示可顺利过户，随后客户可继续转款。若客户预订的房产产权存在问题，则需要尽快与开发商或房东沟通，推进处理进度，或是更换其他房产。在选购新房的时候，可以向开发商咨询，所售房产是否为不需进行产权分割的安全项目,或是否有相关文件能确保其安全性。

市面上大多数希腊房产项目还是较为安全的，但也有可能存在上述这类问题，贷款抵押等现象在任何国家都是存在的。在发现房产问题时，大家不要过于紧张，尽快与开发商和房东沟通。若能及时推进处理，也不会耽误房产过户的时间。

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