简单来说，希腊房地产的价值由两部分组成，一部分是房子附属土地的价值，一部分是房子本身的价值。当我们对希腊房地产进行估值的时候，一则看地段，一则看房龄，一则看房子的硬件和装修、一则看所在社区的环境，其中地段和房龄是最关键的因素。

地段和房龄是决定希腊房产价值的两大核心因素！

一、地段

李嘉诚说过：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”我相信，李先生的“地段”箴言在全世界范围都是适用的，希腊也不例外。希腊土地的价格，从每平米几欧元到上千欧元，差别很大。房地产被称为不动产，所谓“不动”，与其说是房屋不“动”，不如说是土地不“动”。在希腊，每个地段的房地产都是有其客观价值的：举个例子，希腊雅典北部马鲁西区域的某一个地段的房地产，客观价值是每平米2000欧元，你以±5%甚至±10%的价格买下来，我认为是合理的——除了地段，还有其他影响房地产的因素，甚至包括风水、运气等因素。

二、房屋面积

和中国相比，希腊房产面积没有“水分”——和中国不一样的是，希腊房产面积指的是房屋套内使用面积，不包括阳台、不包括地下储藏间、更不包括楼梯和电梯间。

三、建筑时间

在希腊购买二手房的话，有四个不同的“建筑时间”，一个是申请建筑许可证的时间，一个是开始建造房屋的时间，一个是建筑完工的时间——从开工到建成，持续两三年是很正常的，一个是建筑翻新（大修）的时间——很多移民中介公司去收购建于上世纪六七十年代的破旧公寓，翻新后卖给中国客户，会故意不谈房子的建筑时间，而是强调房子的翻新时间。

四、土地面积

如果是别墅，别墅所在的土地是房东独有的，房东不需要征求他人的同意即可重建房屋；如果是公寓，公寓所在的土地虽然可以“切割”到公寓楼每一位房东的名下，但个别的房东无法单独主张对土地的处置权。换句话说，你买的是别墅，土地实际上是你的；你买的是公寓，土地名义上是你的。

五、容积率和覆盖率

在希腊购买土地用于建造房屋，土地自带很多建筑属性，包括容积率、覆盖率等——希腊不但不同地区的规定是不一样的，甚至在同一个地区、同一个地段，容积率、覆盖率也不相同，可谓“一土一策”。假设你以35万欧元的价格在雅典北部马鲁西区域购买了一块500㎡的土地，这块土地的容积率是1.1，覆盖率是60%，那么：

1、最多可以建造不超过550㎡的房屋——可以是独栋别墅、联排别墅，也可以是多层公寓；

2、建筑物的垂直投影面积不能超过300㎡；

3、地下空间不包括在550㎡的范围；

4、阳台面积也不包括在550㎡的范围。

六、建筑能源绩效登记

为了提高建筑的能源效率、节约能源并保护环境，希腊政府2012年颁发并实施了希腊建筑节能条例（K.E.N.AK），对希腊建筑物的能源绩效进行评级并颁发建筑能源绩效证书（EPC），证书的有效期为十年。我之所以把建筑能源绩效等级作为一个关键指标，是因为可以通过这个指标去评估（推测）建筑的硬件质量——简单说，越是老旧的房子，能源绩效等级越低；越是建筑质量差的房子，能源绩效等级越低。

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