现如今，很多投资人士青睐日本房产，都说买房不能盲目，尤其是在海外投资购房更需谨慎，那在日本购买房产需要注意哪些事项呢？

其实，无论是国内还是海外，购买房产都应该理清自己的购买目的，是投资还是自住。很多投资人习惯于把个人自主的喜好，或把中国国内的想法或做法带到在国外的投资中去，这样就在有形或无形中损失本来可以取得的更高投资收益。

那么，要如何能够快速而又不冲动地把握住投资机会呢？

01
在日本购买房产就可获得签证？

日本没有买房换签证的政策。以投资为目的购买日本房产，是不能获得永住权的！

想要获得日本永住权，并享受与日本国民一样的福利待遇，同时保留原来国籍，则需要取得日本长期在留资格，也就是我们通常所谓的“绿卡”。作为一名投资人，可获得的所谓“绿卡”就是我们一直说的经营管理签证，它也是目前最具开放性的签证种类。

与工作签不同，投资经营签证对语言、技能、资质等没有硬性要求。只要你有投资意向，出资500万日元以上，有可持续经营的项目，就可以申请经营管理签证。

同时，在日期间如信誉良好，按法纳税，满5年可申请国籍，满10年可申请居住签证。有了此签可享受日本国家提供的医疗保障和年金，家属也可获得滞留许可，子女可在日本享受免费教育等福利政策。

02
购房先后顺序及贷款注意事项

在日本买房子，你是先看房再贷款，还是先做贷款再找房呢？

一般人是先想买，然后一顿看，看好的房子后，再做贷款计划，最后购入。其实，真正的顺序应该是想买→贷款计划→按照计划的资金标准看房→购入。大多数人没觉得顺序这件事情是个多大的事儿，其实这个顺序简单的说明了你对你的资金掌握以及理财的概念。

其次是购房贷款，有大家常见的固定金利和变动金利，还有一种固定变动二合一型，可以先还一段时间固定，再转换成变动。它们各有什么优缺点呢？

固定又叫全期固定型，好处是还钱的额度一直不变，对你将来的资金管理也比较有利；坏处是固定的金利比较高。变动的好处是可以多借，因为将来的金利是高是低，银行都不会有损失，所以这部分的钱可以多借一些。最后是这个固定期间选择型，在固定期间结束之后，根据当时的金利状况可以选择继续固定，或是变成变动。

关于贷款的问题，在资金充裕的情况下，可以把手头一半的钱还掉，相应的利息当然会减少；但是不建议把手头所有的钱都拿去还贷，除了是给自己留点空间外，更多是要利用金融的杠杆作用。

成功的投资很重要的一点就是要了解复合增长，爱因斯坦称之为“最伟大的数学发现”，投资者利用所投资的房产进行银行贷款，利用房产的高投资杠杆能力和租金盈余，投资和拥有更多的房产，这样才能实现投资收益的最佳效果。

03
购房一定要朝南的户型

有一在日本的朋友，看好了一套房，然后发给国内的亲人看，看完后他说道：这个房型你也看得满意？采光和通风不太好吧！而且窗户在走廊边，这人走来走去的，没有隐私权呀！而且还有间房没有窗户，这不能当房间来用吧！

在国内购房，我们的确会特别注重朝南朝北，是否南北通透等朝向问题，毕竟朝向问题会间接影响到房价的涨幅；中国人喜欢朝南、采光良好的房子。所以有些投资人把自住的喜好放进去，购房一定要朝南的房子。

但是，很多投资人不知道，在日本绝大多数的房子都是带有暖房功能的，特别是在浴室里面。衣物洗过之后并非晾晒在阳台上，而是挂在浴室里面，睡觉之前开启暖房功能，第二天早上衣服就干了。这是晾晒方面。

关于采光方面，日本上班族的工作节奏、生活节奏都比较快，工作强度比较大。在租借的房子里是每天早出晚归，他们大多数不太在乎采光问题，因为他们也享受不到。

所以，朝向在日本的租赁市场上并反映不出来租金的价格差异，对投资来说影响因素是比较小的。我们自住要朝南往往是两方面，一方面是采光，还有另一方面是考虑晾晒，这两方面都不在日本租赁市场的范围内，所以这一点我们要清楚理解。

04
对于日本房产所标注的面积数据不理解

日本的租赁市场比较主流的户型大概是在十几平到四十平以内这样的小型公寓。很多投资人往往会觉得这个房子的面积是不是太小了？

一般来说，国内的房子面积为建筑面积，也就是使用面积（房屋内部真正使用的面积）+分摊的公共使用面积，电梯和阳台都算在使用面积内。而日本房产是“明码标价”，日本房屋的所标注使用面积相当于国内建筑面积的70%~80%，出售时的面积就是房产内部的实际面积，不包括阳台和电梯。

也就是说，日本所说的套内使用面积，跟国内的建筑面积大概是要乘以1.33，这才是跟国内的面积口径相一致。以二十平为例，乘以1.33大概是二十六七平。

日本存在这样的小户型满足了年轻人、上班族的租赁需求，这确实是合理的。所以，有能力投资海外房产的投资人一定不能按照自身居住条件来衡量这些年轻的上班族。

05
表面回报率不等于最终的实际回报率

房地产出租的收益率计算方法通常分为“表面收益率”和“实际收益率”两种方式。表面收益率是指，一年的房租收入除以房地产的购入价格。表面收益率＝1年的房租收入÷房地产购入价×100％。

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