75年回本的厦门房产

纬房指数研究小组发布的2020年8月份城市房价租金比排名，厦门、宁波、北京、石家庄等城市均位于前列，租金回报率在1.5%及以下。通过对比主要城市房价租金比数据，观察各城市楼市状况。

数据来源：纬房指数研究小组

一线城市中，北京房价租金比最高，上海最低，广深居二者之间。

二线城市样本中，厦门、宁波、石家庄房价租金比最高，其中厦门位列全国榜首，仅为1.33%的租金回报率，意味着在厦门一套房子如果仅靠出租，至少需要75年才能回本。

三四线城市也呈现了不同的房价租金比，可谓冰火两重天。

租金相比房价更能表示一个地区的住房消费水平，房价不断攀高，房租却始终都脱离不了就业和收入的基本面。租金回报率越低，说明本地消费水平不高而房价虚高。反过来的房价租金比，则可衡量一套房子的正常回本周期。中国城镇化率已接近60%，楼市的普涨阶段基本结束，城市之间楼市呈现分化态势，结构性机会替代趋势性机会，多地楼市盘整将成为常态。这种背景下，房价租金比的重要性将会越来越突出。

国内买房租金回报低得很难看

近期数据：2020年三季度，根据城市房产网的数据，50个典型城市租金收益率为2.3%，环比下降2%，同比下降1%。这一收益率创多年来最低值。

回顾历史，2017年三季度至今，租金收益率持续震荡下降，但下降幅度相比2016年二季度至2017年三季度已经大幅减缓。这主要是因为2017年三季度前房价大幅上涨，租金收益率快速降低，而2017年三季度后房价涨幅开始震荡收窄。2018年经济增速下滑，实体经济低迷导致租房需求减小，而同时楼市持续繁荣，部分城市租赁住房供应量较大，但收入没有增加，导致供大于求，租金下跌。2019年下半年房价下跌而房租回升，租金收益率上升。

2020年三季度，4个一线城市的平均租金收益率为1.5%，环比下降6%，同比下降10%；31个二线城市平均租金收益率为2.3%，环比下降2%，同比下降2%；15个三线城市租金收益率为2.6%，环比与上季度持平，同比增长2%。

对三季度全国50个典型城市租金收益率进行排序。从排行中可以看出，排名前5的城市分别为锦州（3.8%）、乌鲁木齐（3.5%）、韶关（3.4%）、宜昌（3.3%）和桂林（3.3%），主要是弱二线城市和三线城市，近几年房价整体涨幅不大，租金稳步上涨，租金上涨幅度与房价上涨幅度相近，因此租金收益率较高。

租金收益率最低的5个城市分别为厦门（1.2%）、深圳（1.2%）、三亚（1.4%）、青岛（1.6%）和广州（1.6%），这些城市的房价水平远超租金水平，并且近几年房价涨幅远大于租金涨幅。三亚本轮房价涨幅较大，环比涨幅达到了28%，积累了一定的泡沫，虽然近两年房价有所调整，但租金涨幅仍小于房价涨幅，因此租金收益率从2016年二季度来一直维持在50城中较低水平，在三季度中三亚的租金收益率更是创造了4年以来的最低水平。

日本房产成海外投资聚集地

比较国际大都市的租金回报率，美国的达拉斯、洛杉矶、纽约，日本的大阪、东京都有不错的表现，可达到5%以上。一般来说，5%以上的租金回报率属于适合投资的楼市，在3%-5%为合理水平，而过低则说明房价泡沫成分较大。而日本买房投资收益绝对是杠杠的，这也是几年来日本房产十分火爆的关键！而且日本房产投资门槛还不高，适合高中低多元客户。接下来跟随小慧一起来了解一下日本房价吧！

虽然在日本买房的市场和中国有很大的区别，但是下面的内容还是尽量按照中国购房者的思路来给大家讲述一下。

关于日本房产近几十年的发展不再赘述，只需要了解一点，那就是日本在经历过房产泡沫之后，整个房产市场不管是行业的规范性，还是买卖行为，房价的理性，都已经比国内的房产市场高出了一个很大的层次。

目前，日本的主要大城市房价稳定中有上涨，结合日元的稳定汇率，让日本房价下跌，资产贬值的可能性降到了小之又小的地步。与此同时，日本近几年将迎来东京奥运会，大阪梦洲赌城，世博会等重要事件，房价上涨的态势几乎成为必然。 那么目前在日本买房大概是个什么行情呢?我们下面就看一下房价表，包括了日本的主要房产投资城市，包括东京，大阪，名古屋，横滨，京都，福冈，北海道等地。

看到上面的数据，想必大家应该是对日本房价的情况有一定的了解了吧。但是，在日本买房看房，光看房价是并不能完全的了解日本买房多少钱的。 

这其中有两点原因：

一、日本买房目前的情况是以二手房为主。

大家都知道，不管是二手房，还是二手车或者其他二手物品，“一物一价”是最基本的特点。一套二手房值多少钱，并不单单由所在的地方有关系，反而由很多其他的因素来决定。所以看平均房价的数值，是完全不能做出正确理解的。最好的办法，就是寻找合适的具体房源，通过对具体房源情况和房源价值的分析来决定是否值得投资。

二、另一个原因就是日本房产的面积。

你是否知道，日本房产计算的都是套内面积，而不包括公摊面积呢?

我们按照一般小区70%的得房率来计算的话，如果东京的房价，六万每平米，在中国其实也就相当于四五万每平米。并且国内的购房者一般在看到房价表之后，会不由自主的想“要是在这里买一套90平或者100平的房子，一共需要两百万”，但是这种想法在日本房产投资中就变得不再适用了，而且如果你仍然有这种“潜意识”的话，会更加影响你做出正确的日本房产投资选择。 

我们看上面房价排名的图片，比如东京吧，房产均价刚过六万每平，不了解情况的人会想，这要买一套房子最少也得500万吧。其实您不知道都是，在日本最好租，并且在东京更加常见的房子，建筑面积都在20-30平米之间，而不是国内常见的六七十平甚至更多。 

所以，你以为在日本买房将近五六百万，其实在东京花上一百多万，就可以买到一套十分适合做投资的房产。如果遇到性价比超高的房源，房屋的总价甚至不到一百万。别看没多少钱，同样可以让您坐拥高回报。

说到回报率，这里还有一张图片，就是关于全世界房产投资回报率最高的城市排名，日本的大阪，名古屋和东京赫然在列。

另外，还可以通过投资日本房产，获得日本经营管理签证，并进而获得日本永驻身份。

虽然日本没有直接的购房移民项目，但是可以通过注册公司，并以公司的名义购买日本房产作为民宿或酒店进行经营，从而获得日本经营管理签证。日本经营管理签证分为普通经营管理签证和高级经营管理签证，当下日本大力扶持高级经营管理签证。一旦获得日本高级经营管理签证，就可以在最快1年内获得日本的永驻身份（相当于永居、绿卡）。