2012年开始，东京二手公寓平均单价已经连续涨了7年，显然这已形成了一波具有惯性的趋势，短期内想改变它，除非施加一个极大的外力。

01 日本房市这波长牛出现的原因

1、政策红利+国际盛会加持

首先，2020年（已延期到2021年）和2025年东京奥运+大阪世博被确认，和当年的1964奥运+1970世博有点像，不同之处在于2024年大阪多了个梦洲赌场的预期。

其次，观光立国的政策。作为安倍经济学的重要组成部分，日本将观光立国做到了极致，别人咱不熟悉，就说我身边的朋友，很多都是来旅游之后才动了投资的念头，旅游作为一张名片，来过都说好，几乎零差评，一次不爽再来一次，久而久之就发现这里物美价廉的不止奢侈品，从观光客到投资者的转变其实是很自然顺滑的过程。同时，观光立国的政策也极大的刺激了酒店设施的投资热潮。

当然了，现在这波疫情也确实让很多人暂时看不到收益，但是疫情毕竟不是世界大战，能挺过去是全人类的共识，随着疫苗研发情况逐步的明朗化，明年下半年一旦开放入境，日本旅游业的报复性反弹应该是个大概率事件。

2、经济转型成功

经济基础决定上层建筑，泡沫经济破灭之后不管媒体上说日本失去了多少年，1968年赶超西德之后，直至2010日本始终稳坐世界老二，之后被中国超越，保持第三至今。有人曾说当年日本泡沫的破裂，是大藏省将本国经济置之死地而后生的一种策略，不断推高的日元汇率，迫使日本企业走出去，踏上了向跨国企业转型的道路，2018年，日本的对外投资额已经达到了GDP的1.85倍，日本的企业也从终端消费品制造向尖端技术输出领域成功转型，松下、东芝、索尼等日企都剥离了过去如日中天的家电等消费电子产品，转而向产业上游或者其他领域进发。

没有去年的日韩贸易战，大家可能都不知道原来日本已经近乎垄断了芯片制造业更上游的领域。股市和房市是经济的晴雨表，2012年开始日经指数和房产市场双双起飞，没有雄厚的经济实力作基础很难实现。

3、金融及财政政策的宽松

1）2013年遗产税改革，起征点降低后，使得该项税种纳税人的基数从4%飙升到了8%，这就让评估额与市场价偏差较大的公寓楼成为了这部分人的避税利器，从而推高了公寓类房产的价格；

2）2014年日本政府为了对抗消费税增税所带来的经济抑制效应，将住房贷款的减税额上限从200万提高至400万，另外，日本女性工作的比例逐年提高，夫妇二人申请贷款的情况更将此额度提高到了800万，从而进一步刺激了房产投资的需求；

3）2016年以来日本央行推行负利率，此举也显著降低了房贷利率，当年7月的35年固定住房贷款利率（FLAT35）直接从三年前的2.05%腰斩至0.93%，反映在购买力上，零首付的情况下，同样月供2016年能买到的房子比2013年价值增长了20%，这就大大刺激了以工薪阶层为主的住房刚需。 

估计有人会说，现在疫情阶段，你说啥都没用。其实疫情未尝不是一个上车的机会，就像一家基本面漂亮，业绩和股价一直大涨的上市公司，因为董事长私人原因出了个黑天鹅事件，股价可能暂时回调，但此时懂的人肯定不会矫情，立马上车了。

02 日本房产收益率的秘密

1、99%的中介，尤其是华人中介，都用表面收益率来做宣传，什么叫表面收益率？

简单来说就是毛收益，成本未扣除，显然这对投资者来说是个无意义的数据。那么日本的房屋持有成本有哪些？管理费、修缮基金、托管费、固都税、其他费用、比如町会费等。费用占租金大概的比例？我来举例说明一下：

某东京公寓

表面回报率6.79%

实际回报率4.7%租金

56,000日元/月管理费

6,270日元/月修缮基金

5,080日元/月托管费

3,080日元/月其他费用

未知固都税：33,800日元/年

年净收益：465,040日元=30,484人民币

月净收益：38,753日元=2,540人民币

费用约占表面收益的30%， 

某大阪公寓

表面回报率6.1%

实际回报率4.83%

租金：63,500日元/月

管理费：6,100日元/月

未知托管费：3,492日元/月

其他费用：未知固都税：43,000日元/年

年净收益：603,896日元=39,586元人民币

月净收益：50,324日元=3,298人民币

费用约占表面收益的20%，

基本也就这个样子了，费用占房租的20-30%左右。那么这里面还有文章可做吗？有，大有，非常有。首先日本的房租定价让很多不熟悉的人捉摸不透，甚至同楼同户型，差别都很大，日本的房租有如下两个特点：

1）滞后性。万恶的帝国主义社会一个共同的尿性就是：极端保护租客，租客不搬走，房东很难涨房租，协商固然可以，但是最终涨幅微乎其微。所以房租有时候很难跟上市场的节奏；

2）黏着性，租客退租后，房东在尽快续租和高收益之间通常会取一个平衡，一般会用一个介于市场价和旧房租的中间值招租，同时租客也会本能的选择和之前租金差不多的新房子。

日本租金的上述特性很容易被无良中介所利用，怎么利用呢，那就是：假租。

两套房子举例：

第一套：

1）售价：1000万日元，约合60多万人民币

2）年租金：60万日元（月租金5万）

3）年表面回报率：60万/1000万=6%

第二套：

1）售价：2000万日元，约合120多万人民币

2）年租金：180万日元（月租金15万）

3）年表面回报率：180万/2000万=9%

让你选，你会买哪套？“第二套！”恭喜掉坑～

这是一套房子的两种卖法，黑中介用凭空拔高一倍的房价为你补贴进每月的房租里，让懵懂的你被超高的收益率所吸引，稍有良心的黑中介让你爽个半年，然后通知你租客退租了，大部分的操作是，房产证到手，租客就走。你再想用原来的租金招到租客？或者以两倍的价格卖出？醒醒吧。

有人说这个例子是为了赚人眼球瞎编的吧？对不起，还真不是。3倍或者以上的价差其实更常见，越便宜的房子越夸张，有多少海外投资人能想到东京23区会有20万人民币的房子？不懂行的直接加价3倍也觉得真香。

那这个坑怎么规避呢？

——要找靠谱的中介+自己多做功课！

其实由于租金的滞后性以及黏着性，很难和房价同步攀升，大家现阶段就不应该对长租房的高收益抱有太多预期。比如今年的日本租金收益率已经不太美丽了，2011年前后东京都心五区10%净收益的房子也比比皆是，在租金与十年前几乎持平的当下，房价翻了一倍，收益率也就腰斩了，4-5%成为了常态，超核心区的新建楼盘甚至只有2-3%左右。

但这也不是问题，日本房产的收益模型从来都是多维度的，日本房产租金收益只是其一，其他的比如房价涨幅、日元资产的避险属性等其实是比租金收益更应该被重视的因素。况且别忘了日本超低的融资成本，如果能先取得日本经营管理签证乃至于高度人材，之后利用贷款投资，5%的收益会被放大到10-15%也不是什么大问题！